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初中社会实践报告2000字

“继承”、“赠与”和“买卖”，3种过户方式都有各自的优缺点，哪种方式更省税费呢？父母还在世，只能取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。

赠与：首次过户时只缴3%契税

房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是上海二手房市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。shzyshange44

如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

买卖：5年内再次转手可少缴税

父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是唯一住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。

若房产证未满5年或者在周浦欧风家园拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

继承：虽然最省，但须等父母过世

理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。

子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的上海二手房交易手续费。shangeshgh

即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。

房产过户给子女哪种方式最划算

住房信贷存在的问题及对策研究

一、前言

随着经济的发展, 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费支持,

另一方面也为银行推动个人住房消费、调整房地产信贷结构创造了条件, 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭以来, 面对住房金融业丰富的市场, 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务, 甚至推出了专门的业务品牌名称, 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房从年的亿

元增长到年月底的亿元, 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证, 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后, 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。

二、住房消费信贷市场存在的主要问题

1、居民的住房消费心理问题

勤俭持家是中国人的优良传统, 但人们的投资意识比较薄弱, 绝大多数居民购房是为了改善住房条件, 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出, 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的, 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念, 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。

2、居民收入预期问题

根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验,城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高, 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。

目前, 我国经济正处于转轨时期, 产业结构的调整、加入等因素, 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善, 怕病医疗制度的改革还没有到位, 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析, 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜, 如款为八成, 期限为年, 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的, 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱, 造成城镇居民收入预期普遍不高, 难以使住房消费信贷快速发展。

3、住房消费信贷的风险控制与保障问题

由于个人住房消费的特点是客户多、面广分散, 基数大、期限长, 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房运作过程中, 可能出现的风险包括产

权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、条件风险等等。为此, 国外消费信贷发展的经验表明, 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳

定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素, 恰恰又是我国住房消费信贷运行

中的缺陷。具体表现在一是机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则, 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力, 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入, 目前银行纳的唯一能证明者还款能力的“ 收入证明” , 经调查核实大多不真实, 这样机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平, 也就无法确认住房消费者的资格, 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外, 由于不同银行之间信息沟通不完善。如某位购房者要在多处

购买房屋, 他将其收入证明一式多份, 就可能分别用于不同的银行, 由不同的银行提供按揭。这样一来,其实际额就远远高于规定的数额, 月还款金额也远远大于其月收入情况, 各银行的住房风险在不知不觉之中已经倍增。

二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握, 个

人住房消费信贷的风险无法控制。

三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定,二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞

后, 致使抵押的住房产权、使用权的变现能力较差, 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为机构提供有效的风险保障

四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度, 又没有机构提供的保证制度, 也没有包括房地产证券在内的机构发行的

住房债券。因而, 无法为住房抵押提供强有力的保证和支持。

五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。

我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一

方面, 现存的抵押住房首期付款额比重大、期限

小、利率大, 无法吸引更多的中等收入阶层, 无法满足

更多的住房消费信贷的需求〔。

、信贷经营理念问题

由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本

的稀缺性特点, 使银行在住房消费信贷的开办上, 既存

在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问

题。其表现

一是住房消费抵押物的处置难于落实。现在很

多房屋都是期房预售, 按照《房地产抵押管理办法》规

定, 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门

办理预抵押登记, 待房屋取得产权证后再办理正式的抵

押登记手续。若在预抵押期间者无力偿还银行借

款, 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因, 目前房

屋产权证还是存在着难的问题。比如在温州, 就有

许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事

例。没有产权证, 房屋自然不能进行正式抵押, 银行也

就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无

法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时, 甚至会受到市

场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全债

权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务

的发展。

二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。

例如住房个人抵押面对首期额度较低、利率较

高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、

担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定

〕

三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷

款, 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担

保物、财物体现, 第三方面担保货款合同公证等程序才

能获得, 致使银行成本增加, 工作负担加重。同时, 贷

款过程中, 必须经过房屋测量、估价登记、、交

税、交费等, 也不同程度地增加了消费人负担, 从

而, 不可避免地影响了住房人的积极性。

三、住房消费信贷市场解决对策

针对我国住房消费信贷存在的问题, 我们认为宜

取以下对策选择

、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制

一是制定合理、透明的住房消费政策, 使居民在了

解住房政策和规定的基础上, 理解政策的合理性, 进而

自觉贯彻执行新政策, 形成稳定的住房消费大众心理预

期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规

则, 强化保护住房消费者合法权益机制, 降低住房交易

税费, 创造出一个公平、合理的住房消费环境, 形成一

个健康向上的住房消费心理机制团。

、扩大住房消费信贷的领域和群体。

在住房消费群体的选择上, 针对我国存在的高收入

阶层和大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费

潜力一时不大的客观现实, 住房消费信贷政策应注重引

导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等

收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消

费心理, 又急需住房的青年消费群体上, 有针对性制定

一些配套优惠激励政策, 着力启动这些中等收入阶层和

青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面, 应根据

不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向,

取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷, 使消费者

根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费

信贷品种, 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特

点, 制定一些配套的激励优惠措施, 如利率补贴, 减免

税费、免、抵押购房公证收费等, 以启动和促进这

部分居民的住房消费活动。

、建立健全发达规范的住房信贷制度。

历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费

升级阶段时, 居民的消费模式也随之发生变化, 逐步由

自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费, 即进入

消费信用化时代。目前, 我国正在从住房消费分配

制向住房消费货币分配制度的转化, 而消费货币化则是

年月第期温州大学学报

消费信用化的基础。所以, 建立健全发达而规范的住房

信贷制度迫在眉睫。首先应抓紧包括住房消费信贷

在内的有关立法工作, 特别是在着手建立区域性的个人

信用体系的基础上, 尽快建立全国性的个人信用体系,

并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进

一步完善住房消费信贷商业保险制度, 制定的保险

和保证、保障措施, 建立必要的住房消费信贷资金供给

机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状, 培

育一些能够融通长期资金的市场主体, 吸引和集中资本

市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险

金, 养老保险资金等长期资金, 为住房消费信贷提供更

为广泛的资金来源。

、建立良好的住房信用风险分摊机制

客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发

展中国家住房金融市场, 住房消费信用的风险总是客观

存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、

《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保

管理试行办法》等法规和条例, 但是《住房抵押贷

款法》至今尚未问世, 致使出押和受押双方对有关抵押

和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性

依据‘习。因此、一方面部门应该加紧有关法律的制

定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊

机制。

一是建立和完善担保制度, 充分发挥对住

房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列, 市

场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同

阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大, 且仍呈

扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益, 属敏感性商

品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押担保

公司, 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行

担保, 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国

家专门的住房担保机制, 不仅可以克服目前由企业出面

担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险, 增加金融

机构的安全性。

二是建立和完善住房金融二级市场, 充分发挥社会

保险金融市场的基础上, 尝试和支持保险基金养老基金

和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场, 更

好地体现和推动住房消费信贷的实施。

三是建立和完善住房二级抵押市场, 发展抵押

证券化, 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。

开辟住房二级抵押市场, 不仅可以进一步发掘全社会的

资产潜力, 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来

源, 又可以通过产权重组, 分散和转移了住房风

险, 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合, 推

动住房风险分摊的社会化。

、加大金融创新力度, 寻求银行利润最大化

在我国加入以后, 外资银行进入我国的门槛的

不断降低, 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当

然包括个人住房信贷业务, 银行间的竟争加剧必将迫

使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业

务领域的金融创新体现在

一是在思想上, 银行内部要对个人住房消费信贷对

促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认

识, 进一步开拓进取意识, 改变旧有习惯模式和思维定

式, 大胆创新, 勇于改革。

二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要

有一个实际的大的改进, 使消费者方便、快捷、满意。

三是进一步扩大住房消费信贷服务品种, 扩展服务

领域优化服务环境。针对消费者的不同要求, 开辟房改

房、使用权房, 房屋互换、私房二手房买

卖, 尽快形成品种齐全, 层次分明的住房消费信贷

的格局。同时, 围绕住房消费信贷这一领域, 开展住房

信息咨询, 买卖指南、个人住房方案设计, 房屋保

险公证、抵押还款受理、产权代办等“ ” 服务,

充分发挥其主观能动性, 扩大住房消费信贷的规模。

四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与

时间成正比例的关系, 推出逐渐递增还款的个人住房贷

款, 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融

需求利用与国际接轨, 实行市场利率之际, 推出可变

利率的个人住房新品种, 供不同层次金融需求客户

进行选择。

四、结束语

随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发

展, 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入

低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开

展, 可以有效的解决购房者资金不足的困难, 购房的经

济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲

望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费

信贷活动中存在的问题, 对我国房地产的发展和住房制

度改革具有重大意义。

超实用，房子过户给子女，赠与，买卖，继承哪种最省钱

“继承”、“赠与”和“买卖”，3种过户方式都有各自的优缺点，哪种方式更省税费呢？父母还在世，只能取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。如果考虑到将来女儿出售房产时需要缴纳的税费，“买卖”的税费有时候还可能低于“赠与”。例：一套81平的两房，目前的市场价格在120万元左右，房产证未满5年，买入价格只有40万。

赠与：首次过户时只缴3%契税

房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是上海二手房市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。shzyshange44

如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

买卖：5年内再次转手可少缴税

父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是唯一住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。

若房产证未满5年或者在周浦欧风家园拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

继承：虽然最省，但须等父母过世

理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。shhuang44ss

子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的上海二手房交易手续费。

即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。

“继承”、“赠与”和“买卖”，3种过户方式都有各自的优缺点，哪种方式更省税费呢？父母还在世，只能取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。如果考虑到将来女儿出售房产时需要缴纳的税费，“买卖”的税费有时候还可能低于“赠与”。例：一套81平的两房，目前的市场价格在120万元左右，房产证未满5年，买入价格只有40万。

赠与：首次过户时只缴3%契税

房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是上海二手房市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。shzyshange44

如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。

买卖：5年内再次转手可少缴税

父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是唯一住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。

若房产证未满5年或者在周浦欧风家园拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。

继承：虽然最省，但须等父母过世

理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费最少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。

子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的上海二手房交易手续费。

即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元。